Le certificat d’urbanisme (CU) : ce document généralement demandé par les notaires lors d’une transaction immobilière indique les règles d'urbanisme applicables à un terrain précis. Il peut être de type informatif (CUa) pour permettre de connaitre les règles d'urbanisme applicables sur un terrain donné ou de type opérationnel (CUb) pour apporter des informations sur la faisabilité d’un projet précis.
Selon le type de projet (construction, extension, modification de façade ou autre) mais également selon la situation géographique de votre bien, celui-ci peut être soumis à autorisation d’urbanisme. Vous devrez alors déposer en mairie une déclaration préalable (DP) ou un permis de construire (PC). Toute construction inférieure à 5 m² n’est pas soumise à autorisation d’urbanisme mais doit répondre aux règles d’urbanisme locales et nationales.

Si votre terrain est situé en zone U : toute construction nouvelle ou extension de construction créant une surface supérieure à 5 m² et inférieure de 40 m² est soumise à une déclaration préalable. Au-delà de 40 m² il faut déposer un permis de construire. Lors d’une transaction immobilière sur cette zone, le Droit de Préemption Urbain (DPU) permet à la commune de se porter prioritairement acquéreuse de ce bien si elle le juge nécessaire.

Si votre terrain est situé hors zone U : toute construction dont la surface de plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 5 m² et inférieure ou égale à 20 m² doit faire l’objet d’une déclaration préalable. Au-delà de 20 m² il faut déposer un permis de construire.
Les règles applicables (distances de la construction avec les parcelles limitrophes et la voirie, implantation de la construction, surface autorisée et autres) varient en fonction du zonage (se renseigner auprès de la mairie ou sur le site internet de la commune (https://www.sainteeulalieenborn.fr, voir la rubrique Vivre à Sainte-Eulalie - Urbanisme).

Autres réglementations importantes :
- d’après l’article 671 du Code civil, les arbres et haies d’une hauteur supérieure à 2 m doivent être plantés à plus de 2 m de la propriété voisine. Cette distance minimale est ramenée à 50 cm quand la hauteur des plantations est inférieure à 2 m.
- conformément à une délibération du Conseil municipal, l’édification de clôtures doit obéir également à certaines règles et doit faire l’objet d’un dépôt d’une déclaration préalable en mairie. Les clôtures donnant sur les voies et emprises publiques seront obligatoirement végétalisées et ne devront pas dépasser une hauteur de 2 mètre. Une deuxième clôture de grillage ou bâtie pourra être implantée à l’intérieur de la propriété mais devra, à terme, être totalement masquée par une haie végétale.
- le recours à un architecte est obligatoire si votre projet porte sur une construction ou un agrandissement ayant pour conséquence de porter la surface de plancher à plus de 150 m² .
- une partie du territoire communal est considéré comme espace protégé de par la présence du lac et est classé comme site inscrit. Toutes demandes d’autorisation de travaux situés dans ce périmètre font l’objet d’une consultation de l’Architecte des Bâtiments de France et rallonge le délai d’instruction.
- toutes autorisations d’urbanisme délivrées après instruction par le Service Mutualisé des Autorisations du Droit des Sols (SMADS) doit faire l’objet d’un affichage public sur votre propriété pendant 2 mois.
- une fois votre dossier autorisé, au début des travaux, vous devez déposer en mairie une Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) et à la fin du chantier, une Déclaration Attestant l’Achèvement des Travaux (DAACT).
- le non-respect des règles d’urbanisme pour un projet qui n’est soumis à aucune formalité ou la non-conformité d’un projet qui ne respecte pas les autorisations délivrées constitue une infraction d’urbanisme passible d’amendes et/ou démolition.

Avant l’achat d’un terrain ou pour tout projet de construction ou de travaux, n’hésitez pas à consulter Marie Soucaze des Soucaze, agent administratif à la mairie de Sainte-Eulalie-en-Born qui se fera un plaisir de vous renseigner. Si vous souhaitez poser une question directement au service instructeur au sujet de votre projet ou avant le dépôt d’un dossier, une permanence du SMADS se tient également en mairie tous les derniers jeudis du mois (sauf décembre). Prendre rendez-vous en mairie ou par téléphone au 05.58.09.73.48 .

N’oubliez pas : tout dépôt de dossier incomplet rallonge le délai d’instruction.